Законодательство

Нотариат да привычнее, но стоит дороже. Договор в простой письменной конфигурации и появился не так уж давно, но зато обходится существенно дешевле и самое генеральное платеж за договор не зависит от стоимости квартиры. Закон позволяет оба варианта. Еще несколько лет назад соглашение в простой письменной форме считался чем-то вроде уклонения от нормы и  использовался чрезвычайно редко. Его неохотно применяли риэлторы, а фиксирующие аппараты вообще отказывались хранить копию договора, что неизбежно приводило к некоей неполноценности документа. Потом после уравнивания в правовом смысле обоих договоров, ситуация начала меняться и договор в несложный письменной форме  стал вполне привычным инструментом при сделках с недвижимостью. Это подтверждает наш опрос – почти что четверть опрошенных предпочитает привычному нотариальному соглашению  – договор в простой письменной форме. Генеральное преимущество такого договора – его дешевизна. В среднем по городу за составление такого соглашения с вас попросят примерно 2 тысячи рублей. А вот убеждение нотариального договор для самой дешевой однокомнатной хрущевки ценой в 2, 5 миллиона рублей обойдется уже в 20 тысяч.  Существенная различие, не правда ли? Казалось при такой разнице в ценах,   нотариальным договором вообще никто употреблять не должен. Тем не менее, наш опрос проявляет обратную картину. Разгадка проста – нотариальный договор применяется в тех случаях, когда сделка проводится по балансовой стоимости квартиры, которая в немного раз ниже рыночной и 1% от стоимости квартиры не становится обременительным платой. Правда, в этом случае, при возникновении вопросов в судах будет фигурировать именно балансовая стоимость.  Но и с соглашением в простой письменной форме все не так просто. Так, при его заключении никто не обязан проверять соответствие сориентированных в документах данных действительности, в том числе и соответствие паспортных данных настоящему человеку. Кроме того, нередко при составлении таких договоров допускаются дерзкие ошибки. Особенно в тех случаях, когда форма договора скачана из Интернета, а фактические эти лишь проставляются в склонные графы.  Как видите, потребитель у нас как всегда вынужден выбирать из двух зол наименьшее.  По мнению генерального директора агентства недвижимости «Невский ширь» Александра Гиновкера и та и другая формы договора любят определенными недостатками. Что выбирать клиенту? Александр Гиновкер думает, что на сегодняшний день при достаточно приземистой правовой подготовленности горожан и ввиду сложностей сделок с недвижимостью, предпочтительнее все же нотариальное убеждение операции. Договор же в простой письменно форме подходит в тех случаях, когда например квартиру покупают у известных и все в истории квартиры ясно.  Также пакт в простой письменной форме можно использовать и в тех случаях, когда квартира покупается в обстоятельной риэлторской фирме и все документы по операции, а также ее участники проверяются специалистами фирмы.  Комментируя результаты нашего опроса, директор компании «ЮРИНФО-Недвижимость» Николай Известностей отметил, что у договора в простой письменной форме есть очевидные слабые места. Так, например, при заключении такого  договора не проверяется и никоим образом не подтверждается дееспособность людей, кои его подмахивают. А, следовательно, если психически больной человек (или мужчина находящийся  состоянии, когда «он не может отвечать за свои акта») подпишет такой договор, то последствия может быть оказаться весьма тяжелыми. А сделка может закончиться в конце концов потерей и квартиры и денежек. Кроме того, в таких договорах не заверяются подписи участников и не испытывается соответствие этих людей представленным паспортам. То есть фактически пакта в простой письменной форме являются наиболее спокойным для мошенников  инструментом обмана. Поэтому, как полагает Николай Известностей, целесообразно их использовать только под контролем юристов или наметанных риэлторов и ни в коем случае не заключать такие пакта самостоятельно.  Также Николай Лавров отметил, что очень учащенно в таких договорах допускаются ошибки и в результате 20% сделок по таким соглашениям оспаривается. Темнее менее, по данным Николая Лаврова сейчас практически все операции с квартирами стоимостью свыше пяти миллионов проводятся по договорам  в обычный письменной форме. Платить 50 тысяч рублей нотариусу ни продавцы, ни покупатели подобных квартир просто не хотят. Конечно, такие сделки проводятся  при  обязательном сопровождении знатоками. В данном случае ведется проверка по всем пунктам и самого договора, и истории квартиры, а также проверяется дееспособность участников и корреспонденция их документов взаправдашним людям.  Как считает директор агентства недвижимости «АДВЕКС – Санкт-Петербург» Елена Левенберг, соглашения в простой письменной форме при профессиональном взаимоотношении  – это не только дешевый, но и вполне спокойный инструмент, поскольку  при  их подписании нет необходимости  сбора «прохладных» документов. И если квартира и ее история проконтролированы сотрудниками фирмы, то смыла идти к нотариусу  просто нет. В результате по  сговорам, которые проводятся через агентство, договоры в простой письменной форме заключаются образцово в половине случаев. По мнению Елены Левенберг у этаких договоров (разумеется, в том случае, если произведены все необходимые контроля) есть по сравнению с нотариальными договорами еще одно неопровержимое преимущество. Поскольку цена  договора фиксированная и не зависит от суммы операции, то в них указывается настоящая, а не балансовая цена квартиры. И таким образом, в будущем в случае возникновения возможных конфликтов в доказательствах будут фигурировать реальные суммы, а не сказочные «балансовые метры».  Кроме того, при  заключении договоров в простой письменной конфигурации требуется гораздо меньше «действующих» справок, что по суждению Елены Левенберг является их несомненным достоинством. Учитывая это обстоятельство и тяжесть получения любых документах при сделках с загородной недвижимостью,  все такие сговора, которые обманывает агентство, заключаются в простой письменной форме. По мнению Елены Левенберг, нотариальное заверение сговоров лучше применять в сложных случаях – так при не очень ясной или запутанной истории покупаемой квартиры, а также при расселении коммунальных квартир.  Двигая итоги нашего обсуждения, хочется отпраздновать, что само по себе оно вызвано  с одной стороны недостатком законодательства.   И как считают наши эксперты, если бы страна ввело разумные налоги при сделках с недвижимостью, то не было бы нужды указывать во многих случаях балансовую цена квартиры, а можно было бы вести весь документооборот в соответствии с реальными ценами. С не тот стороны, очевидно, что часть проблем вызвана непомерной ценой услуг нотариусов. Например, в соседней Финляндии при сделках с недвижимостью службы нотариуса не зависят от стоимости объекта, а лишь от взаправдашней сложности сделки. И при обычных сделках цена их услуг редко превышает 200 евро. Между прочим, Нотариальная палата вполне может отрегулировать данный вопрос ввести адекватные цены за услуги нотариусов. Но пока что этого не делает. Сергей Уткин, Restate.ru