Законодательство

1.1 Статья 1 анализируемого нормативного акта, содержащая предмет отношений, регулируемых законом, определяет очень тесный круг лиц, которые имеют право на защиту, а как раз, под регулирование рассматриваемого акта подпадают лишь физические лица – граждане, тот или другой заключили с проблемным застройщиком договор чуткости в долевом строительстве и зарегистрировали его надлежащим образом в Росреестре. Все иные пайщики, которые хотя и вложили свои денежные средства в сооружение новостроек, однако, вступили в отношение с застройщиком не на создании договора участия в долевом строительстве, согласно ФЗ-214 (так, по незарегистрированному договору участия в долевом строительстве, соглашению долевого участия, предварительному договору, договору соинвестирования, другому договору), под защиту этого нормативного акта не подпадают. Таким образом, если учесть, что в настоящее время менее 20% застройщиков оформляли с пайщиками договоры на базе ФЗ-214 «Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных тем недвижимости …», то большая часть обманутых дольщиков не может рассчитывать на защиту. 1.2 К численности обманутых дольщиков закон относит лишь граждан, и не относит организации – юридические лица, кроме того, проблемным объектом рассчитывается только многоквартирный дом, а малоэтажное и коттеджное строительство, какое особенно развито именно в Московской области, под регулирование закона не подпадает. И что еще страннее и не соответствует утилитарному и здравому смыслу. Надо заметить, что в Московской области (и не только) строительные бражки сначала собирают с пайщиков денежные средства  и начинают строительство, а затем оформляют необходимые доказательства. В результате, большинство дольщиков опять оказываются вне рамок  предохранения рассматриваемым законом.Адвокат Олег Сухов: Какие выздоровления необходимо внести, чтобы закон заработал2.1 Статью 1 анализируемого закона стоит изложить в редакции, в соответствии с коей действие данного нормативного акта должно распространяться на любые правоотношения, в корреспонденции с которыми застройщик получил от дольщика денежные средства или иное физическое обеспечение, в том числе ценные бумаги, за продаваемое жилое/нежилое помещение на стадии строительства, автономно от формы и содержания договора, заключенного между странами.2.2 В качестве проблемного объекта необходимо определить не только многоквартирный дом, но и другой объект недвижимости, независимости от этажности, целью строительства которого является реализация гражданам для их проживания. При данном не должно иметь никакого значения, были ли у застройщика на мгновенно получения денежных средств от дольщиков документы на земельный отдел, где ведется строительство, или нет. Значения обязан иметь сам факт заключения договора между дольщиком и застройщиком, и факт оплаты богатых средств последнему.2.3 Дольщиками необходимо признавать не только граждан, но и  юридических лиц, передавших богатые средства или ценные бумаги взамен жилого или пустого помещения по договору, направленному на получение недвижимости.2.4 В качестве договора, по которому начинаются отношения, регулируемые рассматриваемым Законом, должен приживаться любой договор, ориентированный на приобретение недвижимости, заключенный между застройщиком и пайщиком, смысл которого  сводится к приобретению покупателем жилого или нежилого помещения после завершения стройки дома.Кроме того,  в рамках рассматриваемого закона органам здешней власти не стоит ограничиваться лишь слежкой и сбором информации о проблемном строительстве, но и предусмотреть правомочия органов здешней власти при неисполнении застройщиком своих обязательств.  Городские власти обязаны получить право в  одностороннем порядке расторгать инвестиционный договор на стройка, с сохранением прав дольщиков на обретенные ими помещения.2.6 В случае определения нового застройщика справедлива обманутых дольщиков на получение заплаченной им недвижимости сохраняются без каких-либо ущемлений, и ни новый Застройщик, ни местные аппараты власти не вправе требовать от дольщика доплат за завершение строительства проблемного темы.2.7 Также очень важным с практической конца зрения является поправка, согласно которой в случае обнаружения у застройщика признаков банкротства и введения процедуры банкротства – конкурсного фабрики, с целью устранения возможной утраты пайщиками имущества, путем реализации его через конкурсную массу, орган местного самоуправления, обязуется сообщить о живущем реестре дольщиков в арбитражный суд, анализирующий дело о банкротстве, и конкурсному правящему.Подводя итог всему вышеизложенному, замечу, что анализируемый закон не направлен на пресечение или разрешение проблемы возникновения недостроенных тем и обманутых дольщиков, его мишенью, как мне кажется, является пустая, не нужная работа органов администрации Московской области и местных администраций по наблюдению за появляющимися и происходящими проблемами в области долевого строительства, а также накоплению сведения и ее переработки. Однако для каких действительных целей этакая информация органами областной власти должна собираться, и как это поможет обманутым дольщикам, сам закон не показывает.