Законодательство

Необходимость государственной фиксации, привлечение нотариусов и сыщиков помогает избежать многих ошибок при сделках купли-продажи недвижимости. Участники же базара аренды часто менее внимательны к работающему  законодательству, что приводит к многочисленным проблемам, – обозначает управляющий партнер компании EVANS Анна Левитова. – При этом неквалифицированные специалисты лишь усугубляют условие и закрепляют неправильную практику применения права. Для большинства граждан, арендующих квартиру или дом, появляется сюрпризом тот факт, что пакт жилищного найма – один из самых стабильных правоотношений. Причем закон заслуживает на стороне добросовестного нанимателя, а соглашение не требует государственной фиксации». 1. Часто проблемы возникают у собственников, желающих досрочно расторгнуть соглашение найма с арендатором. Стоит помнить, что данная процедура – очень сложный арбитражный процесс, так как права нанимателя защищены статьёй 687 ГК и для расторжения нужны действительно убедительные основания (неоднократные неплатежи или недоплаты, употребление помещения не в соответствии с его направлением, аварийное состояние помещения). На практике сторонкам, как правило, удаётся договориться о новых условиях или прекращении правоотношений, но в происшествии серьёзного конфликта суд будет руководствоваться нормами закона и воображенными доказательствами. 2. Игнорирование «формальностями» – еще одна ошибка арендодателя. Если собственник заключил договор найма на срок более года и хочет изменить условия при его продлении, то на нём покоится обязанность приступить к переговорам за три месяца до истечения срока набора. Если он не направит нанимателю письменное извещение о желании пересмотреть условия, то договор считается продлённым на срок первоначального соглашения без каких-либо изменений. Отправление такого сообщения ценным (и только ценным) письмом с подтверждением доставки довольно доказательством добросовестности собственника в суде. 3. Часто возникают конфликты, если хозяин квартиры продаёт её до истечения срока набора. При этом  постановление о продаже объекта никак не влияет на права арендатора или нанимателя. Квартира, где живут люди, должна продаваться вместе с обещаниями перед арендатором или нанимателем. Новые хозяева занимают место арендодателя в правоотношениях машинально. Для данного не требуется внесения изменений в договор. Так что для расторжения соглашения новым собственникам придётся ждать истечения срока набора и при этом не забыть про трёхмесячное уведомление, рассмотренное выше. Арендатор или наниматель, боящийся за соблюдение своих прав, может обратиться в суд с ходатайством о наложении задержания на имущество. 4. Неточности в оформлении соглашения также могут вызвать проблемы. В соответствии с требованиями Штатского Кодекса в тексте договора должны содержаться данные, разрешающие чётко определить, какой именно объект сдаётся в аренду. Этакими данными являются: адрес квартиры, общая площадь объекта, кадастровый номер, реквизиты подтверждения о праве имущества. Эти сведения без ошибок должны повторяться в акте передачи имущества. В случае несоблюдения данного условия, договор может быть признан незаключённым. 5. Последнюю строчку рейтинга захватывает ошибка, совершаемая при сделках купли-продажи с чуткостью иностранных граждан. Пункт третий статьи 14 Федерального закона «О валютном установке и валютном контроле» устанавливает обязательное запрос о безналичной форме валютных акций между резидентами и нерезидентами. Сделка по покупке недвижимости гражданином РФ у гражданина второго государства, не имеющего картины на жительство в России, или российским гражданином, постоянно проживающим за границей, в корреспонденции с этим законом является валютной операцией, даже если лекарством платежа используется рубль. То есть привычная схема использования депозитарных ячеек при сговорах с таким субъектным составом противоречит закону и  тянет наложение административного штрафа на граждан, служебных лиц и юридических лиц в размере от трех четвертых до одного величины суммы незаконной валютной операции. Так что в случае покупки недвижимости у иностранца, один лишь полноценной и законной альтернативой наличным довольно являться сделка с использованием аккредитива. На практике многие банки осуществляют свои функции по валютному проверке спустя рукава и не всегда требуют соблюдения этой нормы. Несмотря на это,  вряд ли стоит проверять судьбу – возможность платить штраф в размере стоимости квартиры вполне реальна. «В любой сделке с недвижимостью огромную роль сражается именно юридическая и налоговая составляющая. Без знания законов вероятность пустить оплошность очень велика, при данном ошибки могут обернуться большими финансовыми потерями или психологическими травмами. Чтобы избежать этого, необходимо обращаться к профессиональным разведчикам и юристам, специализирующимся в области недвижимости, а также просто существовать внимательными, – резюмирует Анна Левитова».