Законодательство

Об основных моментах нового закона, которые весьма здорово знать любому покупателю жилища на первичном рынке недвижимости, рассказывает Олег Сухов из Адвокатской палаты г. Москвы, ведущий юрист «Первоначального Столичного Юридического Центра».Первое. Сейчас застройщиком считается любая компания, которая прельщала денежные средства дольщиков, даже если такая деятельность строительной сопровождения не являлась законной, т.е. застройщик не обладал правами на земельный участок (имущество, аренда, субаренда), застройщик оформлял не соглашения об участии в долевом строительстве, а каждые другие договоры, в том числе предварительные, договоры уступки, инвестирования, совместной деятельности и т.п. Кроме того, сейчас не имеет никакого роли, обладает ли застройщик правом собственности или иным имущественным правом на предмет строительства (ранее это было обязательным).Второе. Споры с дольщиками о исповеди права на квартиры в достроенном или недостроенном доме теперь довольно рассматриваться исключительно в арбитражных судах в непосредственном процессе разорения застройщика. Кроме того, судебное процесс может осуществляться не только по должности нахождения застройщика, но и по месту осуществления стройки и по месту нахождения большинства дольщиков.Третье. К участию в процессе признания права имущества в рамках банкротства в обязательном порядке должны привлекаться все явные и опосредованные участники строительства – участники инвестиционного договора (соинвесторы), администрации и государственные и муниципальные аппараты, осуществляющие контроль и наблюдение в области долевого строительства (в Москве – Мосгосстройнадзор, в Московской области – Министерство строительного комплекса).Четвертое. Спрашивать получения квартир может быть не только лица, заключившие договоры об чуткости в долевом строительстве, но и те, кто покупал квартиры, машиноместа и офисы на причине:договора купли-продажи жилого помещения;предварительного соглашения участия в долевом строительстве или предварительного соглашения купли-продажи иного помещения;договора займа, обязательства по тот или другой в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого поселения в многоквартирном доме после завершения его строительства в имущество;внесения денежных средств и (или) не тот имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного дружбы) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме позже завершения его строительства в имущество; договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей трансляцией жилого поселения в таком многоквартирном доме в собственность;выдачи векселя для последующей оплаты им жилого поселения в многоквартирном доме;внесения денежных лекарств в жилищно-строительный кооператив в целях чуткости в строительстве многоквартирного дома; заключения иных сделок, связанных с трансляцией денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного семьи и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.Пятое. С времени начала процесса разорения застройщика арбитражный суд обязан направлять определение о введении отвечающей процедуры банкротства в регистрационные услуги с целью дополнительной гарантии от незаконных сделок с неподвижным имуществом застройщика – банкрота. Также арбитражный суд в деле рассмотрения споров о признании права собственности за дольщиками на объекты недвижимости или о присуждении богатых средств вправе реализовать незыблемые гарантии для дольщиков в целях последующего исполнения такого вывода, а именно накладывать запрет на заключение арендодателем договора аренды аграрного участка; запрет на государственную регистрацию этакого договора аренды, а также запрет на распоряжение арендодателем данным аграрным участком иным образом.Шестое. Арбитражные распоряжающиеся (представители застройщика в процессе разорения) непосредственно обязаны разыскивать дольщиков с мишенью информирования их как о банкротстве застройщика, так и о правах дольщиков претендовать на денежные лекарства или объекты недвижимости.Седьмое. Теперь только сам пайщик вправе выбирать, с какими требованиями он будет обращаться к застройщику – о приобретении в собственность объекта недвижимости (как достроенного, так и недостроенного) или богатых средств за него. При этом, что весьма важно, дольщику присуждается не только та сумма, что он в свое время оплатил застройщику, а взаправдашняя стоимость жилого/нежилого помещения, на на днях предъявления своих требований. И, наоборот, если стоимость получаемого объекта недвижимости снизилась со временем, дольщику должны присудить не его базарную стоимость, а оплаченную сумму. Все споры в отношении базарной стоимости имущества разрешаются на основании речей независимых оценочных компаний, которые привлекаются в процессы в качестве экспертов.Восьмое. Теперь будут жить две параллельные группы заимодавцев, одни из которых желают претендовать на денежные лекарства, другие на жилые и нежилые помещения (реестр требований кредиторов: денежный и о трансляции жилых помещений).Девятое. Дела о признании права за пайщиками на объекты недвижимости подлежат рассмотрению в срок до 3-х лун. Дольщики вольны предъявлять через арбитражный суд к застройщику следующие требования:о исповеди наличия или отсутствия невинна собственности, иного права или обременения в отношении неподвижного имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;об истребовании недвижимого имущества, в том численности объектов незавершенного строительства, из чужого противозаконного владения;о сносе самовольной постройки;о исповеди сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении следствий недействительности операции в отношении недвижимого имущества;о передаче недвижимого имущества во исполнение обещания передать его в имущество, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;о государственной фиксации перехода права собственности на неподвижное имущество.Десятое. Расчеты с дольщиками теперь будут выделены в отдельную, привилегированную – третью черед, после расчетов с лицами, которым нанесен вред здоровью, моральный вред, имеются долги по заработной плате, выходному пособию, авторскому вознаграждению. Все другие кредиторы отступают в четвертую очередь и вправе претендовать на получение присужденного им имущества едва после удовлетворения требований дольщиков. Пайщики будут иметь право претендовать на возмещение в размере 25% (запряженного) и 85% (не заложенного) от стоимости реализованного имущества.Одиннадцатое. Собрание участников стройки вправе принять решение о передаче дольщикам справедлив на недостроенный дом с земельным отделом под ним при условии создания дольщиками жилищно-строительного или потребительского кооператива (под любой отдельный недостроенный дом должен основываться отдельный кооператив). При этом передача участникам сооружения объекта незавершенного строительства может быть быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:1) цена прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный площадь не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников стройки, включенных в реестр требований кредиторов и реестр заявок о передаче жилых помещений, либо удовлетворительно четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц – участников строительства, общепринято решение о согласии на трансляцию объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внушены денежные средства;2) имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного сооружения, достаточно для погашения бегущих платежей, требований заимодавцев первой и второй очереди или на депозитный счет арбитражного суда привнесены денежные средства;3) в реестре требований кредиторов отсутствуют заявки кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, богатым залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и аграрный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу предмета незавершенного строительства, либо на депозитный счет судебного суда внесены денежные средства;4) после завершения строительства конкретного объекта незавершенного стройки жилых поселений в нем достаточно для удовлетворения требований целых участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр заявок кредиторов и реестр требований о передаче жилых поселений, исходя из условий договоров, предусматривающих трансляцию жилых помещений. С согласия участника строительства возможна передача ему жилого поселения, отличающегося по площади, планировке, благосклонности от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего трансляцию жилого помещения;5) объект незавершенного строительства относится застройщику на праве собственности;6) земельный участок, на котором ориентируется объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве имущества или на ином имущественном праве;7) участниками строительства встречено решение о создании жилищно-строительного кооператива или другого специализированного потребительского кооператива.Двенадцатое. Потом передачи незавершенного строительством дома кооперативу, заключительному переходят все права и обязанности по достройке дома, также в полезность кооператива регистрируются права на недострой и аграрный участок под ним.Тринадцатое. Если дом, в котором находятся квартиры пайщиков, достроен, судом разрешается вопрос о передаче таких квартир пайщикам на основании отчета оценщика и заключения судебного управляющего. Передача участникам строительства жилых помещений может быть быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих обстоятельств:1) наличие полученного в порядке, установленном законодательством о градостроительной занятия, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного семьи, строительство которого завершено;2) застройщиком и участниками стройки не подписаны передаточные акты или иные удостоверения о передаче участникам строительства жилых помещений;3) цена передаваемых жилых помещений не превышает более чем на пять процентов корпоративный размер требований участников сооружения, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, или удовлетворительно четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за отчислением юридических лиц – участников строительства, принято вывод о согласии на передачу участникам строительства жилых помещений, или на депозитный счет судебного суд а записаны денежные средства;4) имущества, которое остается у должника после передачи участникам строительства жилых поселений, достаточно для погашения текущих плат, требований кредиторов первой и второй очереди или на депозитный счет арбитражного суда внушены денежные средства;5) в реестре требований заимодавцев отсутствуют требования кредиторов, не обнаруживающихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом справедлив застройщика на многоквартирный дом, строительство которого кончено, земельный участок, передаваемые жилые помещения, либо указанные кредиторы согласились на передачу участникам стройки жилых помещений, либо на депозитный счет судебного суда внесены денежные средства;6) всем участникам стройки передаются жилые поселения в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, и передаваемых жилых помещений хватить для удовлетворения заявок всех участников строительства, включенных в реестр требований заимодавцев и реестр требований о передаче жилых помещений С согласия участника стройки возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, местоположению от жилого помещения, соответственного условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения.